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首创“双受托制” 中航信托创新落地物业管理服务信托

2021年10月13日 11:18 来源:中新网江西

  10月13日,中航信托与成都市香城丽园小区、香江岸小区、福珠苑小区业委会以及成都益民源、成都诚智物业、成都智乐物业签订合同,正式落地物业管理服务信托。

  当前小区普遍实行的包干制、酬金制等物业管理模式忽视了对物业企业信义义务的落实规制。如何更好地重塑物业管理模式、实现邻里和谐,中航信托推出的物业管理服务信托或提供新的解决路径。

  “双受托制”为业主权益保驾护航

  在该业务中,小区业主大会通过表决授权,由业主大会或业主业委会作为委托人,物业企业和信托公司作为共同受托人,发挥各自领域的专业优势,同时彼此配合和约束,保障作为受益人的小区全体业主的利益最大化。

  物业公司承担小区物业服务管家角色,负责小区安全保障、环境养护和设施维护等各类基础物业服务工作;信托公司作为共同受托人,承担小区物业费、公共收益等业主共有资金的管家角色,以业主共有资金信托专户为载体,根据委托人的意愿,开展财产保管、权益登记与分摊、支付结算、执行监督、清算、信息披露等专业托管运营类金融服务,在保障资金安全的前提下,实现小区业主共有资金的账户事务管理和保值增值需求。

  在此基础上,小区业主可以定期了解账户资金变动情况,对物业费的支出使用有效监督。在享受高品质、高效率服务的同时,也能够心甘情愿地缴纳物业服务费。

  从“信托制”到服务信托,信义关系重塑升级

  在与中航信托签订合同之前,成都市新都区香城丽园小区已经尝试借助“信托制”物业服务模式。运用信托理念,重建业主、业委会与物业企业之间的信任关系,业主将物业费与公共收益设立为信托财产,业主大会作为委托人,物业企业作为受托人,全体业主作为受益人,物业企业依照约定进行管理,获得管理人酬金。香城丽园小区业委会主任林友功介绍说,这样的模式下,无论小区当月维修花费是多是少,物业公司都能获得一个长期稳定的收益,“这是吸引物业公司愿意做‘信托制’物业的一个重要原因。”

  “信托制度独具财产独立和破产隔离优势,可以实现专户专款专用”。中国政法大学民商经济法学院教授赵廉慧表示,引入信托制是物业管理改革的1.0版,可以为物业公司创造稳定的管理费来源,提高其服务的积极性,但仍然不能从根本上解决资金的独立、安全、长期保管问题。而采用真正的信托工具,对所收缴的物业费及公共收益等涉众资金进行统一管理,发挥信托制度优势和专业能力,才能让物业公司真正回归“管家”角色,真正做好社区服务。

  “三个链接”开辟社区发展广阔情景

  中国信托业协会会长,中航产融、中航信托党委书记、董事长姚江涛表示,服务信托的核心价值并不止于财富保值增值的单一目的,而是基于多样化的信托目的对财产进行规划、分配和使用,由此产生出涉众型资金管理信托、养老信托、特殊需要信托、公益慈善信托等多种类型。受托人通过与多元需求场景的专业服务机构如物业管理机构、养老服务机构等开展跨界合作,整合各自优势资源,发挥各自专业优势,实现服务信托的差异化赋能价值,调动和借助市场和社会力量,为政府主导的公共服务与兜底救助体系补充服务供给,助力推进“共同富裕”提供信托特色赋能。

  在物业服务管理信托中,通过“双受托制”物业管理服务信托模式,可以有效构建集合资金缴存、信息查询、信息披露、沟通交流、收益分配、服务窗口等一站式物业管理服务平台,实现三个“链接”。

  “链接”广大小区业主。为业主提供便捷的线上缴费、信息公开和报修维修等小区服务,提升小区业主与物业公司的信任关系。

  “链接”社区生态。由社区牵头,引入社工组织、社区基金会、各类商业等丰富生态,形成围绕社区发展和治理的共建生态圈,为业主提供更丰富、更便捷的社区服务。与此同时,也反向孵化社区商业、社工组织等社区服务的基层力量。

  “链接”社区发展的需求和场景。如建立消费预付款资金监管账户,防止商家卷款跑路问题。建立二手房交易押金监管账户,提升交易双方信任和保障。为社区养老人群、特殊需求群体提供三方机构养护照管等。通过满足社区发展中存在的现实需求、规避社区经济行为中的风险,从而保障社区广大业主的合法权益和日常所需,化解社区核心矛盾、增加社区基层力量,促进基层治理和社会和谐。

  持续探索涉众性社会资金的信托运用

  中国银保监会信托部主任赖秀福曾在两会提案中指出,物业维修资金、预付式消费资金等涉众性社会资金影响面广泛、涉及国计民生各个领域,但该类资金存管方式面临较大风险,部分资金收取人存在挪用资金、卷钱跑路、非法集资等问题,威胁涉众性社会资金安全,甚至影响社会稳定。建议推广运用信托机制进行资金管理,允许信托机构作为受托人管理涉众性社会资金,使之成为维护人民群众财产安全、提升社会治理能力的有益工具。

  在此背景下,中航信托率先成立服务信托业务部,以涉众性社会资金领域为研究目标,以物业管理为切入口。中航信托副总经理范华表示,在涉众性社会资金管理中引入信托机制,由信托公司担任受托人,能够实现涉众性社会资金的独立、安全、长期保管并按照业主集体意愿运用,提升交易安全性和效率,有效防范资金安全风险。

  小区物业管理是社区治理的重要组成部分,也关乎千家万户的切身利益。在物业管理领域引入信托机制,构建以社区服务为基础、以“服务信托+财富管理”为业务模式、以智能管理系统为载体、各方需求得以满足的治理体系,是中航信托回归信托本源、发展服务信托业务的重要探索。“这只是开端,中航信托还将深耕涉众性资金服务领域,更好地服务民生需求”,范华说道。

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